La disminución de los valores en la zona sur-poniente de la capital se explicaría, entre otros factores, por aumentos de delitos como las encerronas. Para el segundo semestre de este año se pronostica una recuperación de la comercialización.
La contracción de la demanda ante el deterioro de la economía, el encarecimiento del crédito hipotecario y las mayores trabas para acceder al financiamiento provocaron que el año pasado las ventas de viviendas usadas en la Región Metropolitana registraran fuertes caídas. Las propiedades también exhibieron disminuciones en sus precios.
Así lo revelan cifras de Real Data, firma que analiza el mercado de casas y departamentos usados con datos del Conservador de Bienes Raíces, y el informe índice de Precios Inmobiliarios Clapes UC-Real Data. Al tercer trimestre de 2022 las ventas de viviendas usadas cayeron casi 11% anual en unidades, hasta las 29.158, mientras que en monto bajaron 26% anual a 106,8 millones de UF.
Varios los factores que explican la merma en las ventas en 2022, dentro de los cuales el principal es la incertidumbre económica y política de nuestro país, el fuerte incremento de las tasas de interés y el endurecimiento de las condiciones de acceso al crédito. Este escenario ha llevado a que los compradores de vivienda se tengan que ajustar en precios y, en consecuencia, en tamaños de superficie de la vivienda comprada. En el tercer trimestre la superficie promedio de los departamentos fue de 60,2 m2, con una reducción de 6% en 12 meses. En tanto, las casas adquiridas, promediaron los 81 m2, 10 m2 menos que en julio-septiembre de 2021.
Las viviendas usadas colocadas en el tercer trimestre de 2022 (8.388 unidades) representaron la menor cifra trimestral desde 2020, año que estuvo marcado por el impacto económico de la pandemia. La base de comparación con 2021 es alta, ya que en la segunda mitad de ese año se materializaron operaciones que se habían postergado por la crisis sanitaria. El retroceso de 26% de las ventas en UF se explica por la disminución en la colocación de unidades de mayor valor. Por ejemplo, las propiedades sobre 7.500 UF muestran contracciones de más de 55%.
Según el índice de Precios Inmobiliarios, en el tercer trimestre de 2022 se observaron caídas de 3% anual en el mercado de las casas y de 5,8% en los departamentos. En ambas situaciones se trata de la segunda baja interanual consecutiva. Durante el 2022, debido al fenómeno inflacionario y las políticas del Banco Central, se vio un aumento sobre las tasas de los créditos hipotecarios, los bancos también impusieron más restricciones, como el porcentaje de pie mínimo, requisitos de aval, etcétera, lo que hizo que las condiciones para acceder a financiamiento para una vivienda fueran mucho más complejo.
Al revisar las variaciones de precios por zona geográfica en la RM, según el informe, se advierte que los valores de las casas en el sector oriente fueron los que más bajaron en el tercer trimestre de 2022, con una merma de 4,5% anual. En la zona sur-poniente, el descenso fue de 3,5% y en la sur-oriente hubo una caída de 3,1%. En el caso de los departamentos, destaca la fuerte disminución de 9,2% anual en el tercer trimestre en los valores de la zona sur-poniente, superando los retrocesos interanuales en los sectores sur-oriente (-3,7%), centro-norte (-7,4%) y oriente (-2,5%). La fuerte baja de precios en el sector sur-poniente está ligada a las mayores trancas crediticias que afectan en mayor medida a la clase media, y, por otro lado, a una mayor oferta de departamentos en el sector que hace un año. Otro factor que podría incidir es el aumento de delitos que ha afectado a la región, pero en mayor medida al sector poniente, en gran parte por las encerronas cerca de las autopistas.
Proyecciones
Aún faltando conocer los datos oficiales del último cuarto del año 2022, se proyecta que las ventas de vivienda usadas en 2023 continuarán deprimidas por el entorno económico y los problemas de acceso al crédito y las tasas de interés altas.
De todos modos, se estima una mejora en las ventas para el segundo semestre del año. En cuanto a los valores, se prevee en un escenario sin shocks importantes, con una tendencia hacia la estabilización de los precios. Las políticas públicas como el «pie hipotecario» podrían servir para darle mayor dinamismo al sector, fomentando la demanda e incentivando la generación de nuevos proyectos, debido a las mejores perspectivas de ingresos futuros para las inmobiliarias.
Source: Real Data – Clapes UC
El Mercurio
